您当前的位置:长城网>>民声热线>>律师帮办

半年前买下的房子 房主又抬价卖给租户

来源: 燕赵晚报 作者: 2015-08-20 10:33:15
【字号: | | 【背景色 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)

  长安区赵先生咨询:半年前,我买了一位朋友的房子,这位朋友的房子当时租给了他的老乡林某,当时说租期还有半年,租期期满后林某会搬离。在我付全款前一个月,我还让林某填写了一份同意出售及限期搬离承诺书,如今,半年过去了,我催着林某搬离房屋,没想到他拿出了一份房屋买卖合同,称两个月前我的这位朋友又把房子卖给他了,认为他拥有承租人优先购买权,且购买的房价比我高1万元,故认为我的合同已失效,现已无权让他搬走,并声称我如果赶他走,他就要与我打官司。我想知道,林某说得对吗?

  法律帮办:《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。该司法解释还规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。具体到本案,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权。“法律帮办”倾向于认为,赵先生在付完全款前一个月,让林某签署了同意出售及限期搬离承诺书,表示他当时已明确放弃了承租人优先购买权,而且,当时他完全可以在15日之内提出行使优先购买权,而在买卖双方达成交易三个月后,林某再行使优先购买权,显然已超出了法律规定15日的期限,其行为不应受法律保护。根据上述司法解释,如果林某认为其优先购买权受到侵害,也只能要求出租人即赵先生的朋友承担赔偿责任,而不能请求法院确认赵先生与其朋友签订的房屋买卖合同无效。

  需要提醒大家的是,在司法实践中,认定承租人放弃优先购买权的形式有两种:明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出卖事实的,承租人明确表示不予购买;默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出卖事实的,承租人在合理期限内没有购买该房屋的意思表示,或表现为积极为出租人寻找买家,承租人另行寻找租赁房屋等。因此,购买被出租的房屋时,一定要留下承租人放弃优先购买权的相关证据,以免之后产生不必要的纠纷。

关键词:承租人,购买,房屋

责任编辑:李默
关闭